2022.04.23.EMLAKÇILAR: "BİZE GELİRKEN, ÖN YARGISIZ GELİN!"

 

     

EMLAKÇILAR: "BİZE GELİRKEN, ÖN YARGISIZ GELİN!" (*)

     Bir süre önce bir vesileyle tanışmıştım; benim kafamdaki klasik emlakçı profilinin dışında bir duruşu vardı. Kendisiyle söyleşi yapma önerimi kabul etmiş ve nihayet bugün, çalıştığı büroda bir araya gelebilmiştik.

     Datça'da kaç emlakçı var?, diyerek, ilk soruyu sordum ve söyleşimiz başladı. Tam sayıyı bilemiyordu ama ofis anlamında 30-40, 'ayaklı emlakçı' anlamında, yani asıl mesleği kasap, kahveci, marketçi, berber vb... olan ya da emekli olup bu işe de koşturan anlamında, sayısını bilemediği kadar çok emlakçı vardı. Toplamın, yüz (100) kadar olduğunu, söyleyebilirdi. Datça'da herkes emlakçıdır, lafı ne kadar doğrudur?, diyorum. Net bir şey söylemiyor. Bu emlakçıların hepsi sertifikalı mıdır?, diyorum. Değilmiş. Sertifikalı olanlar ile olmayanların oranını, takriben %50-50 olarak veriyor. Yasal olarak sertifikası olmayanlara ofis açma izni verilmiyormuş ama sertifikası olmayan ofis sahiplerine de 'kapa' denmiyormuş. (Bu satırları yazarken, Datça'nın yerlisi sayılabilecek bir emlakçıyı aradım ve aynı konuyu ona sordum; ofis sahibi emlakçı 200 civarında, ayaklı emlakçı sayısı 2000 civarındaymış. Doğru mu? Aynen yazarım, dedim. Doğru, yazabilirsin, sıkıntı yok, dedi. Yazdım.)

     Aynı anda hem inşaatçılık hem de emlakçılık yapanlar olduğu gibi yalnızca emlakçılık yapanlar da varmış; kendisi, yalnızca alım-satım konusu ile ilgileniyormuş. (**) Bizde, diyor, alıcı ile satıcıyı buluşturan ve her iki taraftan yasal komisyonunu alanlar vardır, ki bunlara 'emlakçı' denir; bir de emlak konusunda bilgi sormaya gelen müşteriyi yalnızca bilgilendiren ve bunun karşılığı bir ücret alan 'emlak danışmanlığı' vardır. Bu ikisini birbirine karıştırmamak, gerekiyormuş.

     Datça'ya gelmeden önce 20 yıl mali müşavirlik yapmış ve 3 yıldır da Datça'da hem emlakçılık hem de emlak danışmanlığı, yapıyormuş.

     Peki, bir emlakçı, sahibi olduğu bir emlağı satmak için kendisine getiren kişinin satacağı emlağın değerini çok cazip (düşeş) bulur ve kendi almak isterse, buna ne denir?, diyorum. O dediğin, 'gayrimenkul yatırımcılığıdır', diyor. Bunu yapan emlakçılar da varmış. Peki bu işi yapan bir emlakçının gücü bu tür çok cazip (düşeş) emlakların hepsini almaya yeter mi?, diyorum. Yetmezmiş. Bu durumlar ortaya çıktığında her emlakçının 'Alo' dediği birileri mutlaka varmış. Bunlara da 'gayrimenkul yatırımcıları' deniyormuş.

     Datça, işini iyi yapan emlakçılar açısından uygun ve kazançlı bir yermiş. Bu iş, bu işi yapan kişiye para kazandırıyormuş. Pandemi (Koronavirüs salgını) öncesi döneme göre, Mart ayından bu yana, işler, yani alım-satım işleri daha hareketliymiş. Ama, diyor, bu, yalnızca Datça'ya has bir olay değildir. Bu durum, göçün yoğun olduğu bütün sahil kentleri ve diğer yerleşim yerleri için de söz konusudur. İç bölgelerde yaşayanlardan, sahillere, çok ciddi oranda bir yönelim oldu. Datça, sahip olduğu doğal özellikleri nedeniyle biraz daha fazla cazibe merkezidir. O kadar.

     Datça'daki alım-satımlarda, 'rant' ne ölçüde etken?, diyorum. Çookk, diyor. Anlattığına göre, Datça'ya gelip yerleşeceği için, yani konut ihtiyacı için arsa, tarla, konut alan varmış; bir de, yalnızca yatırım amacıyla ne bulursa alan, varmış. Buna örnek olarak, tarım alanlarındaki alımları gösteriyor. Tarım alanlarında farklı ölçekte yer alanlardan kaç tanesi ekim-dikim yapıyor ki?, diye soruyor. Alan, aldığı yeri bırakıp gidiyor. Buraları ya boş kalıyor ya da illegal olarak, yani buranın satıldığını ve alıcının da belirsiz bir zaman için buraya bir daha uğramayacağını düşünen bazıları tarafından bedelsiz olarak, ekilebildiği kadar ekilip-biçiliyor, diyor. Bugün, Datça'daki tarım alanlarının %50'ye yakınının, alınıp-satıldığı ve asıl sahiplerinin elinden çıktığı, söylenebilirmiş.

     Datça'da, ağırlıkla nerelerde alım-satım yoğun?, Nerelere talep daha fazla?, diyorum. Ağırlıkla Emecik, Kızlan, Karaköy, Hızırşah... yani merkeze yakın olan yerlere yönelik talep çok fazla, diyor. Keza Mesudiye ve Yaka köylerine yönelik de bir talep varmış.

     21 yıldır sonuçlandırılamayan Kızlanaltındaki 18 uygulaması ve bu bölgeye yönelik talepler konusunda ne yapıyorsunuz?, diyorum. O, bu konuda kendisi adına konuşuyor: Ben süreci tarihsel olarak özetliyor ve kararı müşteriye bırakıyorum, diyor. O, bu konuda ya da müşterinin bilgi almak istediği diğer konularda, müşterinin niyetini asla suistimal etmiyormuş. Eğer, diyor, bir emlakçı müşterinin niyetini anlar ve onu suistimal etmeyi kafasına koyarsa, o müşterinin hiç şansı yok! Peki, bu konuda bazı şikayetler söz konusu ve oldukça yaygın negatif bir algı var, ne dersin?, diye soruyorum. Her meslekte benzer olaylar söz konusudur, diyor. Örn: Pazarda, çürük-bozuk yiyecek, içecek satan yok mu? Gerçektir, diye yemin billah edip, sahte marka ürün satan yok mu? Var.. Peki, şimdi kalkıp, bütün pazarcılar şöyle kötü böyle kötü, diyebilir miyiz? Bizimkisi da o hesap. Bizde de çürük yumurtalar var...

     Emlakçılar arasında paslaşma ya da rekabet oluyor muydu? Evet, her ikisi de oluyormuş. Bir müşterinin aradığı bir şey kendisinde yok ama bir başka arkadaşında var ise, o durumda o müşteriyi o arkadaşına pas ediyormuş; aynı şey, diğer arkadaşı için de geçerliymiş. Bir emlakçının portföyünün, müşterilerin bütün istemlerini karşılayabilecek kadar zengin olması mümkün değilmiş. Ayrıca, Datça küçük ve ürün, yani satılacak emlak az olduğu için, emlakçılar arasında rekabet de oluyormuş.

     Datça'daki emlak fiyatları konusunda ne düşünüyordu? Aslında, fiyatlar, Pandemi sonrasında çok hızlı yükseldi, diyor. Nedeni, çok hızlı artan talepmiş. Arz, yani ürün az ve sınırlı, talep çok olunca, arz talebi karşılayamaz olmuş ve fiyatlar çok hızlı yükselmiş. Peki, bu fiyatlar, bundan sonra ne olurdu? Çıkmaya devam mı ederdi? Yoksa, örn: Banka faizlerinin artışı vb. nedenlerle düşer miydi? Fiyatlarda ciddi bir düşüsün olacağını öngörmüyordu. Datça'ya gelenler, diyor, çoğunlukla, iç bölgelerde ya da büyük kentlerde emekli olmuş ve ömrü boyunca bir sahil kentine yerleşip artık huzurlu bir yaşamı hayal etmiş kişilerdir. Bunların üçe-beşe bakmadığı/bakmayacağı bilinen bir şeydir. Eğer bu kişiler, burada aradıklarını bulamazlar ise bir sahil kentine gelip yerleşmek düşüncesinden vazgeçmeyecekler ki... En fazla, bir başka sahil kentine gidip yerleşecekler. Bu nedenle, buralarda fiyatlar düşmez; olsa olsa fiyatların yükselme oranı %20'den %15'e düşer ya da stabilize, yani aynı seviyede seyretme durumunun süresi biraz daha uzar. O kadar...

     Geçtiğimiz günlerde yerel bir İnternet sitesine de yansıyan, uzun yıllardır Datça'da yaşayan bir gazinin, artık Datça çok değişti, bu nedenle Eski Foça'ya göç ediyorum, yollu haberden bahsettim. Bu, dedi, çok kişisel bir olaydır. Eski Foça ya da Yeni Foça ya da bir başka yer, Datça'dan çok daha mı yaşanılabilir özelliklere sahiptir bir insan için? Sanmıyorum... Nüfus artışı nedeniyle, burada sorun olarak gördükleriyle, gittiği yerlerde de karşılaşacaktır. Bunlardan kaçış yok!... (***)

     Belediye Başkanı Gürsel Uçar'ın son Belediye Meclis toplantısında (2021 yılı veri bildirimi hariç) Datça'nın nüfusunu 22 700 olarak açıklamasını ve başkanın öteden beri Datça'nın nüfusunu maksimum 40.000 olarak düşündüklerine dair açıklamalarını, aktarıyorum. Aslında, diyor, şu anki nüfusu başka kaynaklardan, örn: MUSKİ'deki su aboneliklerinin, AYDEM'deki elektrik abonelerinin aktif olanlarının sayısı ile ülkemizde m2'ye düşen kişi sayısını çarparak yuvarlak bir biçimde üç aşağı beş yukarı hesaplayabiliriz. Ayrıca, aynı yolla imara açılmış bölgelerdeki yapılmış ve yapılacak konutlar ile imara açılması düşünülen yerlere yapılabilecek maksimum konutlar hesaplanır ve çıkan sayı yine ülkemizde m2'ye düşün kişi sayısı ile çarpılır, hesap yapılır. Diyelim ki, Datça'da m2'ye düşen nüfus sayısı ülke ortalamasının biraz altındadır, o zaman onunla çarpılır ve Datça'ya dair her şey ortaya çıkar. Su, alt yapı vb. sorunlar var. Başka türlü de olmaz. Benim elimde bu veriler yok ama belediyenin elinde vardır; o nedenle, Başkan konuşuyorsa, bir bildiği vardır...

     Datça'daki emlakçılar örgütlü mü?, diye soruyorum. Bir derneğiniz falan var mı? Varmış! Peki bu derneğe üye bütün emlakçıların sertifikaları var mıymış? O konuda kesin bir şey söyleyemiyordu. Peki bu konuda, yani her emlakçının bir sertifikasının olması konusunda dillendirdikleri bir talepleri var mıydı? Ona göre olsa iyi olurmuş ama bildiği kadarıyla, dillendirilen böyle bir talep yokmuş. Bu konuda, diyor, Devletin desteği gerekiyor; Devlet, demeli ki, tapu dairelerinde, alım-satım işlemleri emlakçılar aracılığıyla yapılır; başka türlü işlem yapılamaz. O zaman herkes sertifikalı olur...

     İmar Barışı, nedir, sence?, diyorum. İmar Barışı, öyle söylendiği gibi, Devlet ile vatandaşın barışması falan değildir; İmar Barışı, Devletin, vatandaştan, yaptığı kaçak inşaat karşılığı aldığı .... diyor. (O, yazabilirsin, dedi ama ben ne olur ne olmaz, diyerek, söylediği o kelimeyi yazmıyorum.)

     Söyleşinin sonuna yaklaşırken, müşteri, diyor, bize gelirken, aklındaki ön yargıları kırsın, kapının dışında bırakıp gelsin. Bizler üç kağıtçı değiliz. Biz ayda 30 emlak değil, bazen ayda, bazen 6 ayda, bazen yılda bir emlak satabiliyoruz ve öyle geçiniyoruz. Hiç şüphesiz çok iyi para kazananımız var ama hepimiz aynı konumda değiliz.

     Emlakçıların fiyatları arttırdığı, doğru değildir. Günümüzde, herkes her bilgiye anında erişebiliyor. Buraya gelen alıcı ya da satıcı bir müşterinin kafasında, belli bir fiyat, zaten vardır. Bizim etkimiz, eksi ya da art anlamında, çok fazla değildir. Bazı müşteriler, bazı yanlış bilgileri almış olarak geldiğinden, alacağı ya da satacağı emlak ile ilgili fiyat sorduğunda, eğer bizim söylediğimiz beklediği rakam değilse, abovvv diyor ve tepki gösteriyor. Hem bize güvenmiyor hem de bize geliyor; hem kafasında bir fiyat belirlemiş hem de bize soruyor... Böyle bir olay, yaşadığımız.

     Emlakçının görevi, alıcıya da satıcıya da doğru bilgi vermektir.

     İşini doğru yapmayan bazılarımız, satmayacağını bile bile, bazı satıcıların emlağını müşterinin istediği fiyattan vitrine koyuyor...Sonuç? O ilan, günlerce vitrinde kalıyor. O kadar!...

     07.01.2021/Datça/Mehmet Erdal

     (*) Bu yazı, yazıldığı tarihlerde Muğla Turnusaol'da yayınlanmıştır.

     (**) Bu söyleşiyi yaptığım emlakçı da bugün (23.04.2022) itibariyle artık yalnızca alım-satım işi yapmıyor; bir başka inşaatçı ile ortak inşaat işleri de yapıyor.

     (***) Datça'da tarla, arsa, konut ve iş yeri fiyatları şu an (23.04.2022) astronomik seviyedeler; sıradan bir memur ve işçi emeklisinin emekli ikramiyesi ve birikimleri ile kredi kullanmadan Datça'da bir mülk sahibi olması, ola ki oldu, kullandığı kredi taksitlerini ödeyebilmesi olanaksızdır. Bu nedenle, Datça, sosyolojik olarak, önceden öngörülemeyen bir dönüşüm süreci yaşıyor, diyebiliriz. Bu dönüşümün olası sonuçlarını, Datçalılar olarak, yaşayarak göreceğiz.